Dự thảo NQ về giao dịch dân sự về nhà ở có yếu tố nước ngoài: Bảo vệ quyền chủ sở hữu

16/10/2004 11:02 GMT+7

Nghị quyết số 58/1998/NQ về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 1/7/1991 được UBTVQH thông qua ngày 20/8/1998. Tại Khoản 2 Điều 2 của văn bản này có quy định: "Nghị quyết này không áp dụng đối với giao dịch dân sự về nhà ở thuộc sở hữu tư nhân được xác lập trước ngày 1/7/1991 mà có người VN định cư ở nước ngoài, cá nhân, tổ chức nước ngoài tham gia". Như vậy, vấn đề giao dịch dân sự về nhà có yếu tố nước ngoài được xác lập trước ngày 1/7/1991 không thuộc phạm vi điều chỉnh của Nghị quyết số 58.

Do chưa có quy định rõ ràng của pháp luật, vấn đề này đã gây lúng túng cho các địa phương trong việc giải quyết các giao dịch dân sự về nhà ở thuộc sở hữu tư nhân có yếu tố nước ngoài được xác lập trước ngày 1/7/1991. Mới đây, Bộ Tư pháp đã trình Chính phủ Dự thảo Nghị quyết (DT) của UBTVQH về giao dịch dân sự về nhà ở có yếu tố nước ngoài lập trước ngày 1/7/1991 với các nội dung cơ bản như sau:

Phạm vi áp dụng

Theo DT thì những giao dịch: thuê nhà ở, cho mượn, cho ở nhờ nhà ở; mua bán nhà ở; đổi nhà ở; tặng cho nhà ở; thừa kế nhà ở được diễn ra giữa cá nhân với cá nhân, giữa cá nhân với cơ quan tổ chức có người VN định cư ở nước ngoài, cá nhân, tổ chức nước ngoài tham gia và giao dịch uỷ quyền quản lý nhà ở giữa că nhân với cá nhân diễn ra trước ngày 1/7/1991 đều thuộc phạm vi điều chỉnh của Nghị quyết. Không chỉ thế, DT còn quy định ngay cả nhà đang sử dụng vào mục đích không phải để ở, nhưng tại thời điểm xác lập giao dịch dân sự trước ngày 1/7/1991 là nhà ở và nhà đang được sử dụng và mục đích để ở, nhưng tại thời điểm xác lập giao dịch dân sự trước ngày 1/7/1991 không xác định được mục đích sử dụng cũng thuộc phạm vi điều chỉnh của Nghị quyết. Như vậy, DT đã đưa tương đối đầy đủ các giao dịch dân sự về nhà ở có yếu tố nước ngoài vào để điều chỉnh. Với quy định này, DT sẽ khắc phục được tình trạng toà án không thụ lý, giải quyết các tranh chấp có liên quan đến giao dịch về nhà ở có yếu tố nước ngoài như hiện nay.

Người cho thuê, cho ở nhờ được lấy lại nhà

DT được xây dựng trên quan điểm chỉ đạo là bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu nhà ở, quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch; bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích công cộng. Vì thế DT quy định bên cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, bên uỷ quyền quản lý nhà ở đang ở nước ngoài mà có nhu cầu lấy lại nhà ở thì được lấy lại nhà ở. Cụ thể: trường hợp chủ nhà là người VN định cư ở nước ngoài đang ở nước ngoài thuộc một trong các đối tượng: người về đầu tư lâu dài tại VN; người có công đóng góp với đất nước; nhà văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại VN; người có nhu cầu về sống ổn định tại VN thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và đăng ký quyền sử dụng đất. Nếu không thuộc các đối tượng vừa liệt kê thì chủ nhà chỉ được hưởng giá trị nhà ở và có quyền tặng cho hoặc uỷ quyền cho người khác ở trong nước bán nhà ở trong thời hạn kể từ ngày Nghị quyết có hiệu lực cho đến hết ngày 31/12/2008. Việc lấy lại nhà ở căn cứ vào thời hạn của hợp đồng cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ. Nếu thời hạn của hợp đồng đã hết trước ngày Nghị quyết có hiệu lực hoặc không có thời hạn thì kể từ ngày Nghị quyết có hiệu lực bên cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ được lấy lại nhà.

Giải quyết tranh chấp về mua bán nhà ở

Theo quy định của DT thì khi có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở và thủ tục chuyển quyền sở hữu chưa hoàn tất mà bên mua nhà đang định cư ở trong nước mà hình thức của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật tại thời điểm giao kết thì bên mua được làm thủ tục chuyển quyền sở hữu. Còn nếu bên mua đang định cư ở nước ngoài, và bên mua đã trả đủ tiền, nhưng bên bán chưa giaonhà ở hoặc bên bán giao một phần nhà ở thì bên bán phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng. Khi thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà ở để thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở đã được hoàn tất, nhưng bên bán chưa giao nhà hoặc bên mua chưa trả đủ tiền thì các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác; nếu bên mua chưa trả đủ tiền, thì phải trả cho bên bán khoản tiền còn thiếu tính theo giá thị trường của nhà ở đó tại thời điểm thanh toán.

Minh Nguyệt

Top

Bạn không thể gửi bình luận liên tục. Xin hãy đợi
60 giây nữa.