Tác động của khung giá đất mới: Thị trường bất động sản sẽ biến động theo hướng nào?

21/11/2004 21:38 GMT+7

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường Mai Ái Trực: Nhà nước sẽ kéo giá đất xuống ở mức hợp lý Khung giá đất mới tác động như thế nào đến thị trường bất động sản? Thanh Niên đã đặt câu hỏi này với Bộ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường Mai Ái Trực.

* Thưa Bộ trưởng, theo khung giá mới ban hành, mức giá đất ở đô thị cao nhất là 67,5 triệu đồng/m2; dù UBND tỉnh, thành phố được phép điều chỉnh tăng tối đa thêm 20% thì cũng chỉ là 81 triệu đồng/m2. Trong khi đó, đất đô thị, ví dụ như Hà Nội, hiện đang cao hơn nhiều lần...

- Theo như Bộ Tài chính trình Chính phủ cũng như trong quá trình soạn thảo có thảo luận với Bộ Tài nguyên - Môi trường thì giá đất theo khung giá mới đảm bảo đúng nguyên tắc của Luật Đất đai. Ở đây không phải Bộ Tài chính ngồi một chỗ đề ra giá mà dựa trên cơ sở khảo sát tại các địa phương để từ đó đưa ra khung giá tương đối sát thị trường. Theo Bộ Tài chính thì với khung giá này, cùng với việc điều chỉnh ± 20% đã có thể đạt 90% so với giá thị trường. Đúng là ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh có những khu vực giá đất cao hơn thế nhưng đó chỉ là cá biệt. Không thể đưa cái cá biệt vào nghị định vì sẽ gây tâm lý không tốt trong việc ổn định giá đất.

* Nhưng nguyên tắc của Luật Đất đai là giá đất luôn phải phù hợp với thị trường?

- Chính việc đưa ra khung giá đất và biên độ cho phép (20%) là để đảm bảo nguyên tắc của luật. Và trong nghị định cũng nói rõ: khi giá chuyển nhượng đất trên thị trường của một số hoặc tất cả các loại đất có biến động và kéo dài trong thời hạn 60 ngày trở lên trên phạm vi rộng gây ra chênh lệch giá lớn, tăng từ 30% so với giá tối đa hoặc giảm 30% so với giá tối thiểu thì Bộ Tài chính sẽ chủ trì xây dựng khung giá mới trình Chính phủ ban hành. Nhưng chúng ta biết giá đất trong thời gian qua quá cao, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, đến nhu cầu chỗ ở của người dân nên trong vài năm tới chúng ta phải phấn đấu để ổn định giá đất và cố gắng kéo xuống ở mức hợp lý.

* Kéo xuống bằng cách nào, nếu như thị trường cứ biến động tăng và theo nguyên tắc thì Nhà nước phải điều chỉnh khung giá tăng?

- Chúng ta có 2 lựa chọn. Một là để cho thị trường đất đai sôi động như vừa qua, tức là không kiểm soát được việc cắt nền ra bán, người không có nhu cầu cũng mua để đó, khiến giá đất ngày càng bị đẩy lên. Hai là làm đúng như Luật Đất đai và Nghị định 181, chúng ta phải ngăn chặn hiệu quả tình trạng đầu cơ, tích trữ đất; giảm đầu cơ, tích trữ thì cung - cầu sẽ trở nên lành mạnh. Hiện tại chúng tôi đang đốc thúc các địa phương kiểm tra và tiến hành thu hồi đối với những dự án chậm tiến độ, không triển khai nhằm tăng nguồn cung về đất cho thị trường mà theo quy luật khi cung tăng mà cầu không tăng hoặc tăng thấp hơn sẽ làm cho giá giảm.

* Giảm giá nhưng không có nghĩa là làm cho thị trường nguội lạnh, thưa Bộ trưởng?

- Thị trường giai đoạn vừa qua quá nóng nhưng là nóng giả tạo, cầu trên thị trường không phải là cầu thực. Cứ xem người mua nền đất trong các dự án là ai thì biết ngay, người nghèo làm gì có tiền mua đất giá mấy chục triệu/m2. Nó chứa đựng đầy yếu tố đầu cơ. Kỳ này chúng ta quyết tâm chống đầu cơ nên có thể bước đầu làm cho thị trường nguội lạnh nhưng đó là sự hạ nhiệt cần thiết. Tất nhiên để đóng băng hoàn toàn thì không tốt, thậm chí có hại cho nền kinh tế. Chúng ta đang tìm cách hạ nhiệt ở khu vực chuyển nhượng đất nhưng cũng đang tìm cách thúc đẩy việc xây dựng căn hộ để giải quyết nhu cầu nhà ở, bảo đảm một thị trường bất động sản hoạt động bình thường.

* Theo Bộ trưởng, khung giá mới sẽ tác động như thế nào đến giá giao dịch trên thị trường bất động sản?

- Điều này thì phải theo dõi. Về nguyên tắc khung giá đất chỉ phục vụ quản lý nhà nước, áp dụng để tính thuế, đền bù giải tỏa, thu tiền sử dụng đất,... không ảnh hưởng đến giá chuyển nhượng trên thị trường bởi vì đó là giao dịch thỏa thuận. Để tác động đến giá chuyển nhượng trên thị trường thì Luật Đất đai và Nghị định 181 chỉ là bước đầu, bước tiếp theo phải là các chính sách về thuế có liên quan đến bất động sản. Trên thực tế, để giảm giá đất trên thị trường không khó nhưng đứng về mặt kinh tế vĩ mô, Nhà nước phải làm từ từ. Nếu ngay bây giờ áp dụng đánh thuế bất động sản, đánh thuế lũy tiến vào mức sử dụng đất thì giá sẽ hạ xuống mức "thảm hại".

* Dưới con mắt của các nhà quản lý, thị trường bất động sản hiện tại đang như thế nào?

- Đang lập lại trật tự như nó vốn phải có. Nó đang từ giai đoạn mua bán hỗn loạn, thị trường ngầm, quá nóng dần đi vào ổn định hơn.

Hà Nội dự định kiến nghị Chính phủ tăng mức giá đất tối đa

Mặc dù thừa nhận khung giá đất Chính phủ vừa ban hành đã tương đối phù hợp với mặt bằng bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất nông nghiệp tại Hà Nội, nhưng các cơ quan chức năng của thành phố cho rằng quy định về đất ở đô thị và nông thôn lại thấp hơn nhiều so với thực tế ở thủ đô. Tại nghị định này, đất ở đô thị đặc biệt (nội thành Hà Nội) tối thiểu là 1,5 triệu đồng, tối đa là 67,5 triệu đồng/m2. UBND cấp tỉnh được phép điều chỉnh tăng tối đa không quá 81 triệu đồng/m2. Các mức giá này còn rất chênh lệch so với thực tế. Theo nguồn tin riêng của Thanh Niên, có khả năng Hà Nội sẽ kiến nghị Chính phủ đưa mức giá đất ở tối đa tại khu vực nông thôn nơi tiếp giáp đô thị, đầu mối giao thông lên gấp nhiều lần so với mức giá tối đa trong nghị định (1,25 triệu đồng/m2). Mức giá tối đa đất nông nghiệp trong khu vực nội thành cũng sẽ được kiến nghị tăng thêm ít nhất là 10 lần so với mức "trần" hiện nay là 108.000 đồng/m2.

Các chủ đầu tư sẽ tính lại giá

Ông Lê Quang Hàng - Phó tổng giám đốc Công ty Địa ốc Hoàng Quân (TP Hồ Chí Minh) cho rằng mức giá tối đa của khung giá đất mới gấp khoảng 5 lần mức giá quy định cũ, điều này chắc chắn sẽ tác động mạnh đến thị trường địa ốc. "Cùng với Nghị định 181, khung giá đất mới sẽ làm cho nhà đầu tư khó khăn hơn. Những nhà đầu tư, kinh doanh dự án chắc chắn sẽ phải tính toán lại giá, bao gồm cả tiền đền bù giải tỏa theo hướng thỏa thuận theo giá thị trường và tiền thuế sử dụng đất...".

Tổng giám đốc một công ty kinh doanh địa ốc ở Q.3 thì cho rằng khung giá đất mới ảnh hưởng ngay đối với nhà đầu tư (còn với người sử dụng thì chưa), đặc biệt là với những dự án đã huy động vốn từ lâu và giờ sẽ phải đóng thuế sử dụng đất theo khung giá mới. Theo ông, nhà đầu tư sẽ phải điều chỉnh tăng giá bán, tuy nhiên các chủ đầu tư cần phải cân nhắc kỹ bởi lẽ nếu một dự án có 100 lô đất đã bán được khoảng 70 nền, tăng giá bán số nền còn lại thì chủ đầu tư sẽ phải cạnh tranh ngay chính với những người đã mua trước đó với giá thấp hơn.

"Chúng tôi sẽ xem xét lại cũng như có kế hoạch kinh doanh cụ thể hơn khi thành phố có khung giá mới vào đầu năm 2005", ông Lê Quang Hàng cho biết.

Ngân hàng có thể cho vay nhiều hơn

"So với khung giá cũ, khung giá vừa ban hành sát với giá thị trường hơn. Điều này sẽ tạo thuận lợi cho các ngân hàng thương mại thẩm định mức giá nhà, đất thế chấp để cho khách hàng vay", ông Hoàng Khánh Sinh - Tổng giám đốc Ngân hàng Thương mại cổ phần Sài Gòn Thương tín (Sacombank) - nhận xét. Ông Trần Phương Bình - Tổng giám đốc Ngân hàng thương mại cổ phần Đông Á (EAB) - cho biết: "Ngân hàng sẽ mạnh dạn cho khách hàng vay nhiều hơn nhưng chúng tôi phải chờ khung giá mới do TP Hồ Chí Minh ban hành".

Bà Nguyễn Thị Hai - Giám đốc Sở Giao dịch Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu (ACB) nhận xét: "So với giá thị trường, mức giá trần 67,5 triệu đồng/m2 (hiện nay tương đương 7,85 lượng vàng) vẫn còn thấp hơn mức giá giao dịch thực tế ở một số đường trung tâm. Tuy nhiên, việc ban hành khung giá đất mới này đã tạo cho chúng tôi cơ sở để định giá tài sản thế chấp là nhà đất được rõ ràng hơn".

T.Nhung - Mai Phương - Thanh Xuân

Tuyết Nhung
(thực hiện)

Top

Bạn không thể gửi bình luận liên tục. Xin hãy đợi
60 giây nữa.